Kredyt zwany hipotecznym to długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz podmiotu (banku) udzielającego kredytu. Bank dzięki temu może dochodzić swoich roszczeń z rzeczy (nieruchomości), na którym hipoteka została ustanowiona. Ponadto prawo zezwala dochodzić tych roszczeń bez względu czyją własnością stała się ta rzecz i z pierwszeństwem dochodzenia przed ewentualnymi wierzycielami osobistymi. Inaczej mówiąc, ustanowienie na rzecz banku zabezpieczenia w postaci hipoteki zezwala temuż bankowi na zaspokojenie swoich roszczeń w przypadku, kiedy kredytobiorca zaprzestanie spłaty kredytu. Zabezpieczenie hipoteczne daje pierwszeństwo bankowi, jeśli kredytobiorca dokona zbytu rzeczy w sytuacji, kiedy nie dokonał on jeszcze spłaty kredytu. Wówczas bank ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń.

Jakie są rodzaje kredytów hipotecznych?

Do grupy kredytów hipotecznych zalicza się następujące kredyty: kredyt hipoteczny mieszkaniowy, kredyt hipoteczny budowlany, kredyt hipoteczny konsolidacyjny, pożyczkę hipoteczną. Wszystkie powyższe rodzaje kredytów mogą być udzielane zarówno dla klientów indywidualnych (osoby prywatne) jak i dla przedsiębiorców. Rozróżnienie może także dotyczyć waluty w jakiej kredyt jest udzielany – w polskich złotych lub w walutach obcych, m.in. euro, dolar amerykański, frank szwajcarski czy japoński jen. Również spłata kredytu może być różna, np. spłata w ratach malejących lub równej wartości. W przypadku rat malejących kredytobiorca w początkowym okresie spłaca wyższe raty, które maleją wraz upływem okresu kredytowania, przy czym rata dotycząca spłaty kapitału jest stała, a zmniejszają się raty odsetkowe, liczone od aktualnego zadłużenia. Przy ratach równych kredytobiorca ponosi identyczne miesięczne obciążenia w całym okresie kredytowania.

Wkład własny kredytobiorcy uzupełnieniem zastawu hipotecznego.

Banki udzielające kredytów hipotecznych wymagają z reguły tzw. wkładu własnego. Wysokość tego wkładu jest uzależniona od różnych czynników – polityki wewnętrznej banków, regulacji zewnętrznych, warunków rynkowych (konkurencji), a także oceny danego kredytobiorcy. W połowie poprzedniej dekady wysoka konkurencja i optymistyczne prognozy analityków bankowych skutkowały zarówno odstąpieniem banków od wymagania wkładu własnego, jak również wieloma innymi udogodnieniami. Jednakże po wielkim kryzysie finansowym 2007-2009 banki stały się rozważne w szacowaniu ryzyka udzielaniu kredytów hipotecznych i wkład własny jest wymagany. Ponadto banki bardzo ostrożnie i skrupulatnie podchodzą do wyceny rzeczy, na której będzie ustanowiona hipoteka i udzielają kredytów na kwoty niższe niż wartość dokonanej wyceny. Nierzadko - pomimo ustanowionej hipoteki - dodatkowym zabezpieczeniem żądanym przez bank jest ubezpieczenie kredytu, weksel własny wystawiony przez kredytobiorcę lub poręczenie osoby trzeciej.

Koszty kredytu hipotecznego.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego uzależniony jest od kilku czynników, a do najważniejszych należy zaliczyć:

- wysokość odsetek naliczanych od kapitału pozostałego do spłaty,

- prowizja bankowa i ewentualna prowizja pośrednika, który w procesie udzielania kredytu uczestniczy,

- koszty notarialne,

- koszty założenia księgi wieczystej, jeśli wcześniej księga taka nie została założona,

- koszty ewentualnych ubezpieczeń (ubezpieczenie od zdarzeń losowych z cesją praw na bank oraz ubezpieczenie na życie, również z cesją na rzecz banku).

Udogodnienia dla kredytobiorców stosowane przez banki.

Konkurencja wśród banków, szczególnie w zakresie pozyskania jak najlepszych klientów, przyczynia się do stosowania przez banki szeregu zachęt i udogodnień dla klientów. Wymienię kilka takich udogodnień:

- rezygnacja z prowizji bankowej lub jej znaczące obniżenie,

- wydłużenie okresu kredytowania, nawet do 40 lat (oczywiście warunek ten uzależniony jest od wieku kredytobiorcy),

- wydłużenie okresu kredytowania, nawet do 40 lat (oczywiście warunek ten uzależniony jest od wieku kredytobiorcy),

- obniżenie kosztów związanych w ramach równoległych usług bankowych np. prowadzeniem rachunku osobistego kredytobiorcy,

- odstąpienia od naliczania dodatkowej prowizji w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu.

Dzisiaj trudno byłoby sobie wyobrazić jakikolwiek bank i jakikolwiek system bankowy, w którym kredyty hipoteczne nie odgrywałyby ważnej roli i nie należałyby do jednej z najważniejszych usług świadczonych przez banki. W naszych artykułach będziemy często wracać do tego tematu, dzisiaj rozpoczęliśmy od podstawowych informacji.

Paweł Kosmala, absolwent Szkoły Głównej Handlowej i Akademii Finansów.
Autor komentarzy i artykułów w różnych tytułach prasowych

Przedsiębiorco, sprawdź ofertę kredytową, jaką ma dla Ciebie bank.
Usługa gratis.
+48 603 622 408
+48 669 555 546
czestochowa.finansowa@gmail.com