Hipoteka to inaczej zapis hipoteczny wierzytelności wobec wierzyciela, który daje prawo dochodzenia roszczeń z nieruchomości. Inaczej mówiąc to ograniczone prawo rzeczowe, które służy zabezpieczeniu wierzytelności. Dzięki takiemu zapisowi wierzyciel, czyli instytucja lub osoba, wobec której inna osoba lub inna instytucja ma dług, może zaspokoić swoje roszczenia. Jeśli na przykład dłużnik nie spłaca terminowo kredytu, a kredyt zabezpieczony jest hipoteką, wierzyciel (bank) może ściągnąć swoją należność z nieruchomości, na którą posiada hipotekę (zapis hipoteczny). Hipoteka na nieruchomości uważana jest za jedną z najlepszych form zabezpieczenia kredytu.

Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe

Tak jak wspomniałem wyżej, hipoteka definiowana jest jako ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek gdyby dłużnik nie spłacał swoich zobowiązań kredytowych. Warunkiem powstania zabezpieczenia hipotecznego musi być jego wpisanie do właściwej księgi wieczystej przypisanej dla danej nieruchomości. Zapis taki wygasa w momencie całkowitej spłaty zobowiązania kredytowego. Temat powyższy uregulowany jest w Ustawie z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Ustawodawca zdecydował, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej ze stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich wierzytelności z rzeczonej nieruchomości. Istotnym też jest zapis, że nie ma znaczenia, czyją własnością stała się ta nieruchomość w międzyczasie. Ponadto wierzyciel ma prawo pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Podobnie dzieje się, gdy w międzyczasie nieruchomość została podzielona – hipoteka obciąża wówczas wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Wierzyciel może żądać zaspokojenia swoich roszczeń z wybranej nieruchomości lub ze wszystkich łącznie.

Ustanowienie hipoteki i jej wygaśnięcie

Ustanowienie hipoteki na nieruchomości i jej wpis w stosownym dziale księgi wieczystej jest najczęściej rezultatem zawarcia umowy kredytowej pomiędzy bankiem udzielającym kredytu i kredytobiorcą. Warunkiem ustanowienia hipoteki i wpisaniem jej do księgi wieczystej jest zawarcie umowy w formie pisemnej (akt notarialny wymagany jest jeśli wierzycielem jest osoba fizyczna lub też prawna, jeśli nie jest nią bank). Dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości zamyka akt ustanowienia hipoteki, a obowiązek zgłoszenia do sądu (wydziału ksiąg wieczystych) spoczywa na właścicielu nieruchomości, chyba że umowa zawierana jest w postaci aktu notarialnego, wówczas wszelkie formalności spoczywają na biurze notarialnym. Hipoteka ustanowiona na nieruchomości wygasa z chwilą spłaty całości zobowiązania kredytowego (kredyt hipoteczny). Należy jednak pamiętać, że sąd nie dokonuje automatycznego wykreślenia zapisów w księdze wieczystej. Właściciel nieruchomości, po spłacie całości swoich zobowiązań, winien uzyskać od banku dokument potwierdzający dokonanie spłaty kredytu. Na podstawie tego dokumentu oraz po wypełnieniu stosownego wniosku przez właściciela nieruchomości sąd wykreśla hipotekę z księgi wieczystej tej nieruchomości.

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości

Hipoteka co do zasady wygasa z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, a więc z chwilą kiedy wierzytelność zostaje spłacona. W przypadku, gdy dłużnik nie zrealizował swojego zobowiązania tj. nie spłacił swoich zobowiązań (zobowiązań kredytowych), zaspokojenie wierzyciela następuje w drodze sądowego postepowania. Wierzyciel nie ma prawa do samodzielnego przejęcia i sprzedaży nieruchomości obciążonej zapisem hipotecznym. Aby odzyskać swoje należności wierzyciel, po uzyskaniu wyroku wydanego przez sąd, musi złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z tytułem wykonawczym do komornika sądowego. Tak więc podstawowym sposobem uzyskania tytułu wykonawczego jest wniesienie do sądu pozwu przeciwko dłużnikowi czyli właścicielowi nieruchomości. Prawomocny wyrok sądu będzie stanowił tytuł egzekucyjny, który sąd na wniosek wierzyciela zaopatrzy w klauzulę wykonalności tworząc tytuł wykonawczy.

Paweł Kosmala, prezes zarządu Prospero S.A., absolwent Szkoły Głównej Handlowej i Akademii Finansów.
Autor komentarzy i artykułów w różnych tytułach prasowych.

Przedsiębiorco, sprawdź ofertę kredytową, jaką ma dla Ciebie bank.
Usługa gratis.
+48 603 622 408
+48 669 555 546
czestochowa.finansowa@gmail.com