Kredyty budowlano–mieszkaniowe prawie we wszystkich zestawieniach klasyfikowane są jako oddzielna grupa kredytów. Powodem tej odrębności jest kilka specyficznych cech tych kredytów, a najistotniejszą z nich jest forma ich zabezpieczenia. Powszechnie stosowanym zabezpieczeniem kredytów budowlano-mieszkaniowych jest hipoteka. Fakt ten sprawia, że w niektórych bankach kredyty te nazywane są po prostu kredytami hipotecznymi. Kredyty budowlano–mieszkaniowe udzielane są zarówno osobom fizycznym, jak i osobom prawnym.

Kredyty budowlano-mieszkaniowe czyli kredyty budowlane i kredyty mieszkaniowe

Pomimo przyjętej wspólnej nazwy – kredyty budowlano-mieszkaniowe stosuje się rozróżnienie dwóch typów tychże kredytów:

1. kredyty budowlane, które udzielane są na budowę budynku mieszkalnego lub obiektu przeznaczonego na inny cel np. prowadzenia działalności gospodarczej; są to kredyty z zabezpieczeniem w postaci hipoteki na nieruchomości (parcela, na której realizuje się budowę),

2. kredyty mieszkaniowe, które udzielane są najczęściej na zakup mieszkania już zbudowanego; są to kredyty z zabezpieczeniem w postaci hipoteki na rzeczonym mieszkaniu.

Analizując raporty banków pod kątem kredytobiorców widoczna jest prawidłowość, że kredytobiorcami kredytów budowlanych są w większości przedsiębiorcy. W przypadku kredytów mieszkaniowych tendencja jest odwrotna – kredyty te najczęściej udzielane są osobom fizycznym, choć w ostatnich kilku latach zauważalna jest coraz większa aktywność przedsiębiorców, którzy kupują mieszkania z przeznaczeniem na wynajem.

Koszt kredytów budowlano-mieszkaniowych

Koszty kredytów budowlano-mieszkaniowych ustala się w inny sposób niż przy kredytach, których przeznaczenie nie jest określone – różnych kredytach dla ludności czy kredytach gospodarczych, gdzie koszty wyliczane są na podstawie aktualnych kosztów pieniądza i wysokości stóp procentowych. W związku z tym, że kredyty budowlano-mieszkaniowe udzielane są na długie okresy ich spłat, banki udzielając kredytów muszą uwzględniać czynniki, które mogą kształtować stopy procentowe także w odleglejszej przyszłości. Dzisiaj już wiemy, że przewidywania mogą odbiegać w znacznym stopniu od późniejszych realiów. Tak przecież było w okresie poprzedzającym największy od kilkudziesięciu lat ostatni kryzys finansowy, który został wywołany właśnie przez boom na kredyty budowlano-mieszkaniowe i nietrafione oceny banków.

Wymogi banków udzielających kredytów budowlanych

Klienci banków ubiegający się o kredyty budowlane zobowiązani są do przedłożenia w banku znacznie większej ilości różnej dokumentacji, niż w przypadku innych rodzajów kredytów. Oczywiście, wymagania banków są zróżnicowane, ale pewne dokumenty są wymagane przez wszystkie banki. Należą do nich:

- odpis księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest/będzie inwestycja,

- pozwolenie na budowę,

- umowa kupna – sprzedaży,

- udokumentowanie (zaświadczenie) o stanie zaawansowania budowy i poniesionych kosztach,

- zaświadczenie dokumentujące wysokość uzyskiwanych przez kredytobiorcę dochodów,

- zeznanie podatkowe za rok poprzedzający udzielenie kredytu,

- zaświadczenia o niezaleganiu z płatnościami świadczeń wobec ZUS i Urzędu Skarbowego (wymogi dotyczące podmiotów gospodarczych).

Dodatkowym i jednocześnie kluczowym wymogiem jest przeprowadzenie inspekcji nieruchomości, która przeprowadzana jest przez inspektorów z banku lub zlecana niezależnym rzeczoznawcom. Proces analizy związanej z udzielaniem takich kredytów jest relatywnie długi i nierzadko wynosi kilkanaście dni, a nawet przekracza okres miesiąca.

W przypadku kredytów budowlanych największymi partnerami banków są firmy deweloperskie – przedsiębiorcy realizujący budowy osiedli i dużych obiektów budowlanych. Są to najczęściej duże firmy posiadające bogatą historię współpracy z bankami i doświadczenie w przygotowaniu niezbędnej dokumentacji, dzięki czemu uzyskują najwyższe poziomy finansowania. Firmy te jednak korzystają z usług dużych banków wyspecjalizowanych w tej formie kredytowania. Mniejsze banki skupiają się na udzielaniu kredytów dla osób fizycznych i niewielkich przedsiębiorstw specjalizujących się w relatywnie mniejszych inwestycjach – budowie jednego obiektu (jednego domu) lub kupowaniu, remoncie i odsprzedaży starych domów. Osoba fizyczna budująca dom na własny użytek i nieposiadająca dodatkowych zabezpieczeń kredytu nie jest w stanie otrzymać kredytu na pełną wartość planowanej inwestycji. W takim przypadku banki stawiają dodatkowe warunki, np. wymagany poziom zaawansowania inwestycji (budowa musi być już zaawansowana), co oznacza, że kredytobiorca musi zaangażować w inwestycję własne środki, zanim uzyska finansowanie ze strony banku.

Zasady udzielania kredytów mieszkaniowych

Kredyty mieszkaniowe udzielane są najczęściej osobom fizycznym na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Wysokość takich kredytów jest najczęściej uzależniona od przyjętej przez poszczególne banki wielokrotności dochodów osób wnioskujących o udzielenie kredytów. Oczywiście, uzyskanie kredytu uzależnione jest o ustanowienia hipoteki na rzecz banku i tu procedura pod względem prawnym jest dość złożona, gdyż osoba występująca o kredyt na zakup mieszkania nie jest jeszcze jego właścicielem. Jednakże rozwiązania formalne przyjęte przez banki w pełni zabezpieczają ich interes w tym zakresie.

Najważniejszym zatem warunkiem uzyskania kredytu jest udokumentowanie przez kredytobiorcę wysokości dochodów, które gwarantowałyby niezakłóconą spłatę rat kredytowych. Bank, na podstawie przedłożonych zaświadczeń, wylicza maksymalną wartość kredytu, odliczając wcześniej najważniejsze koszty jakie kredytobiorca ponosi – obecnie płacony czynsz, koszty opłat za energię elektryczną, ogrzewanie, wodę i inne znaczące obciążenia. Banki wymagają też od kredytobiorcy udokumentowania wniesienia znaczącego własnego wkładu tj. własnych środków pieniężnych finansujących część wartości kupowanego mieszkania. Obecnie, po negatywnych doświadczeniach z okresu wspomnianego wyżej kryzysu finansowego, maksymalna wysokość udzielanych przez banki kredytów mieszkaniowych opiewa na kwoty względnie niewielkie w porównaniu z rzeczywistą wartością kupowanego mieszkania.

Z uwagi na wymóg zabezpieczenia hipotecznego, kredyty budowalno-mieszkaniowe stanowią jedno z najważniejszych źródeł dochodów uzyskiwanych przez banki. Banki uznają formę zabezpieczenia hipotecznego jako dostateczne gwarancje swojego bezpieczeństwa.

Paweł Kosmala, prezes zarządu Prospero S.A., absolwent Szkoły Głównej Handlowej i Akademii Finansów.
Autor komentarzy i artykułów w różnych tytułach prasowych.

Przedsiębiorco, sprawdź ofertę kredytową, jaką ma dla Ciebie bank.
Usługa gratis.
+48 603 622 408
+48 669 555 546
czestochowa.finansowa@gmail.com